空き家を荷物ごと売ることはできる？家財道具が残る古家の売却方法

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古い実家や空き家を売却したいと考えていても、室内に家具や家電、生活用品などが残っている場合、片付けから始めなければならないと思う人もいるでしょう。

しかし、空き家の売却では、必ずしもすべての荷物を処分してから売却活動を始める必要はありません。不動産会社による査定や売却相談は、家財道具が残った状態でも可能な場合があります。また、買主との合意があれば、荷物の一部を残して引き渡す方法も考えられます。

総務省の「令和5年住宅・土地統計調査」によると、2023年10月時点の全国の空き家は約900万戸、空き家率は13.8％でした。このうち、賃貸用・売却用・別荘などの二次的住宅を除く空き家は約385万戸に上ります。

地方では、人口の動向だけでなく、公共交通機関へのアクセス、道路事情、自然環境、生活施設までの距離などが、住宅の需要や活用方法に影響します。そのため、同じ築年数の古家でも、売却のしやすさや価格は地域によって異なります。

この記事では、荷物が残る古家をそのまま売却する方法を中心に、空き家バンクの利用、不動産会社による仲介と買取の違い、費用と税金、家財道具の処分に使える補助金、契約上の注意点を解説します。

売却前に何を片付け、何を残せるのか。まずは売却方法と費用を整理し、所有する空き家に合った進め方を確認しましょう。

地方の空き家は荷物をそのまま残して売却できる？

結論から言えば、家財道具が残っている空き家でも、売却できる場合があります。ただし、荷物を残したまま引き渡せるかどうかは、買主との合意や契約条件によって決まります。

不動産会社に査定を依頼する段階では、必ずしも室内を完全に片付ける必要はありません。一方、売買契約の締結や引渡しにあたっては、残す荷物と撤去する荷物を明確にすることが大切です。

地方の空き家事情と古家の売却需要

地方の古家には、築年数が古い木造一軒家、農村部の住宅、住宅地にある戸建てなど、さまざまな物件があります。

売却を考える際には、建物の状態だけでなく、次のような条件が重要になります。

• 土地の所在地と周辺の人口動向
• 鉄道駅やバス停へのアクセス
• 道路の幅員や敷地への接道状況
• スーパー、医療機関など生活施設との距離
• 建物の築年数と老朽化の程度
• 水道、電気、排水設備の状態
• 再建築や用途変更に関する制限

例えば、地方都市の住宅地にある古家と、山間部にある古家では、想定される購入希望者や活用方法が異なります。

前者では居住用住宅としての売却が検討される一方、後者では移住、二地域居住、古民家再生などを目的とする買い手が候補になる場合もあります。

ただし、古民家としての魅力があることと、実際に買い手が見つかることは別です。建物の安全性や地域の需要を確認する必要があります。

古家を解体せず売ることと家財道具を残すことの違い

「空き家をそのまま売る」という言葉には、異なる意味があります。

重要なのは、古家付き土地として売却することと、家財道具まで残してよいことは同じではないという点です。

建物を解体せず売却できても、家具や不用品の撤去を求められる場合があります。

また、現況有姿での売却であっても、売主が契約上の責任を一切負わなくなるわけではありません。

空き家をそのまま売る前に知りたい古家の状態と買い手

空き家を売却する場合、購入希望者がどのような用途を想定しているかによって、求められる建物の状態が変わります。

現在の状態で居住できる物件と、大規模な修繕を前提とする物件では、買い手の範囲や価格の考え方も異なります。

地方の古家で確認される立地・築年数・建物の状態

古家の査定では、一般的に土地と建物の両方について確認が行われます。

特に注意したいのは、次のような項目です。

• 雨漏りや屋根の損傷
• シロアリ被害や腐食
• 建物の傾き
• 給排水設備の故障
• 耐震性
• 境界や接道条件
• 再建築の可否

築年数が古いからといって、必ず売れないわけではありません。

ただし、重大な不具合がある場合は、購入希望者が修繕費用を見込んで価格を判断する可能性があります。

そのため、売却前に大規模なリフォームをするかどうかは、費用をかける前に不動産会社へ相談する方が合理的です。

必要に応じて、建物状況調査（インスペクション）を検討する方法もあります。

移住希望者と不動産投資家では求める物件が違う

地方の古家を購入する人には、さまざまな目的があります。

ただし、空き家を購入後すぐに貸し出せるとは限りません。

賃貸住宅として使う場合も、安全性や設備の状態、必要な修繕などを確認する必要があります。

また、店舗や宿泊施設などに転用する際には、建築基準法や消防法、関係する営業許可などの確認が必要になる場合があります。

空き家バンクに荷物をそのまま残した物件は登録できる？

自治体が運営する空き家バンクは、空き家の売却や賃貸を希望する所有者と、購入・利用を希望する人をつなぐ仕組みです。

ただし、登録条件は自治体ごとに異なります。

家財道具が残った物件を登録できるかどうかも、各自治体の運用や物件の状態によって判断されます。

自治体の空き家バンクと物件登録の流れ

国土交通省は、空き家を売りたい人や貸したい人に向けて、自治体の空き家バンクを活用する方法を案内しています。

一般的な登録の流れは次のとおりです。

1. 空き家が所在する自治体の担当窓口を調べる
2. 空き家バンクの登録対象と条件を確認する
3. 所有者情報や物件情報を準備する
4. 必要な書類を提出する
5. 自治体や協力事業者による確認・調査を受ける
6. 登録が認められた場合に物件情報を公開する
7. 購入希望者との交渉や売買手続きに進む

なお、空き家バンクに登録できることと、自治体が売買契約の成立を保証することは異なります。

交渉や契約には、不動産会社などが関与する場合もあります。

参考：国土交通省「空き家・空き地バンク総合情報ページ」

家財道具が残る古家の登録条件を確認する

荷物が残っている場合は、自治体に次の事項を確認するとよいでしょう。

• 家財道具が残った状態でも登録できるか
• 登録前に最低限の片付けが必要か
• 室内写真の撮影や現地調査が可能か
• 売買契約までに荷物を処分する必要があるか
• 家財処分費に補助金が利用できるか
• 所有者が遠方にいても手続きできるか

特に、家財道具の処分に関する補助制度は、空き家バンクへの登録を条件としている場合があります。

そのため、補助金を利用したい場合は、片付け業者へ正式に依頼する前に自治体へ相談しましょう。

古家を売るなら空き家バンクと不動産会社のどちら？

古家を売却する方法は、空き家バンクだけではありません。

不動産会社に仲介を依頼する方法や、不動産買取業者に直接買い取ってもらう方法もあります。

どの方法が適しているかは、売却を急ぐか、価格を重視するか、物件の状態などによって異なります。

空き家バンク・不動産仲介・直接買取の違い

不動産会社による直接買取では、買主自身が不動産会社となります。そのため、仲介業者を介さない直接取引であれば仲介手数料は通常発生しません。

ただし、買取価格は建物の状態や市場性などを考慮して決まります。

荷物を残したままの売却を希望する場合も、買い取る会社が残置物を引き受ける条件かどうか、必ず確認しましょう。

物件登録前の現地調査・写真撮影・片付け条件

売却相談の際には、家の中を完全に片付ける前でも、現地調査や写真撮影ができる場合があります。

ただし、床が見えないほど荷物が積まれていたり、建物内部に立ち入れない状態だったりすると、建物の確認が難しくなります。

その場合は、最低限の通路や確認スペースを確保する必要が生じることもあります。

また、荷物を残すことによって建物の状態が十分に確認できない場合は、査定額や売買条件に影響する可能性があります。

どこまで整理する必要があるかは、査定を依頼する不動産会社などに確認するとよいでしょう。

空き家をそのまま売るための物件掲載と買い手の探し方

空き家の売却では、物件の状態を正確に伝えながら、条件に合う購入希望者へ情報を届けることが重要です。

特に地方の古家では、一般的な住宅購入者だけでなく、移住や建物の再生を希望する人が関心を持つ可能性もあります。

地域の物件を探す移住希望者に見つけてもらう方法

国土交通省が構築を支援した全国版空き家・空き地バンクは、LIFULLとアットホームの2社によって運営されています。

自治体が提供する空き家情報を、地域を横断して検索できる仕組みです。

ただし、所有者が全国版のサイトに直接掲載するのではなく、原則として自治体の空き家バンクを通じた登録が基本となります。

一方、所有者が個別の不動産会社へ仲介を依頼し、一般の不動産ポータルなどに物件を掲載してもらう方法もあります。

購入希望者が知りたいのは、価格だけではありません。

• 建物の築年数と構造
• 土地と建物の面積
• 最寄りの交通機関
• 駐車場の有無
• 水道、電気、排水設備
• 雨漏りなどの不具合
• 家財道具の残置状況
• 改修や解体の必要性

これらを正確に伝えることが、売却条件の行き違いを防ぐことにつながります。

古民家再生や戸建て投資を考える買い手への情報提供

古家の購入を検討する人の中には、自分で修繕したい人や、賃貸物件として活用したい人もいます。

ただし、建物の再利用には、耐震性、法令上の制限、改修費用などの確認が必要です。

そのため、売主が「リフォームすれば住める」「賃貸に使える」などと、確認していない内容を断定することは避けましょう。

建物の状態が分かる資料や、確認できている不具合を正確に伝える方が適切です。

また、地方の古家は必ずしも住宅として活用されるとは限りません。土地の条件によっては、解体後の利用を前提に購入を検討する人もいます。

物件情報を掲載する際は、建物と土地の状況を区別して説明するとよいでしょう。

空き家をそのまま売却する場合の価格・費用・税金

空き家を売る際には、売却価格だけでなく、必要な費用や税金を考える必要があります。

特に家財道具が残る古家では、荷物を処分してから売る場合と、残したまま引き渡す場合の条件を比較することが大切です。

家財道具を片付ける場合と残す場合の査定比較

売却方法ごとの費用と特徴を整理すると、次のようになります。

例えば、荷物を片付けてから売る場合は、家財処分費用が必要になります。

一方、荷物を残したまま売却できたとしても、買主が処分費用を考慮して購入価格を判断する場合があります。

したがって、どちらが有利かは、処分費と売却価格の両方を比較しなければ判断できません。

また、売却価格の相場を確認する際には、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」が参考になります。

このサイトでは、地域別の不動産取引価格や成約価格、地価公示、都市計画、防災情報などを確認できます。

ただし、個別の古家の売却価格を確定できるものではありません。実際の査定では、建物や土地の状態を含めた確認が必要です。

参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」

家財処分費・仲介手数料・税金を含めた手取り額

不動産を売却した場合、売却代金のすべてが手元に残るわけではありません。

主な費用には、次のようなものがあります。

• 不動産仲介手数料
• 家財道具の処分費用
• 必要に応じた解体・修繕費用
• 測量費や境界確認に関する費用
• 登記関係費用
• 売買契約書の印紙税
• 譲渡所得が生じた場合の税金

特に注意したいのが仲介手数料です。

2024年7月1日から、売買価格800万円以下の宅地・建物については、低廉な空家等の媒介報酬の特例が設けられています。

この特例が適用される場合、不動産会社が売主または買主の一方から受け取れる仲介手数料は、税込33万円が上限となります。

ただし、すべての取引で33万円が請求されるわけではありません。特例を適用する場合は、媒介契約の際に手数料について事前に合意する必要があります。

参考：国土交通省「不動産取引に関するお知らせ」

また、不動産の売却によって譲渡所得が生じた場合は、原則として確定申告が必要です。

譲渡所得は、基本的に次の計算式で求めます。

譲渡所得＝売却代金－（取得費＋譲渡費用）

なお、家財処分費などが税務上の譲渡費用に該当するかは、支出の内容によって判断が必要です。売却時の実際の支出額と、譲渡所得の計算で控除できる費用は必ずしも一致しません。

相続した空き家の3,000万円特別控除

相続した空き家を売却する場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。

2026年11月時点では、2027年12月31日までの対象となる譲渡について制度が設けられています。

ただし、適用には建築時期、相続後の利用状況、売却期限、耐震基準または取壊しなどの条件があります。

また、2024年1月1日以降の譲渡で、対象不動産を取得した相続人が3人以上の場合は、控除上限が2,000万円となります。

荷物が残っている古家をそのまま売却すれば、自動的に特例を利用できるわけではありません。

特例の適用を検討する場合は、売却前に税務署や税理士へ相談しましょう。

参考：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

家財道具の処分に使える補助金・地域の支援制度

空き家の片付けにかかる費用については、自治体によって補助金や支援制度が設けられています。

ただし、全国共通の補助金が一律に交付されるわけではありません。

対象となる物件や申請者、補助率、申請期間などは自治体ごとに異なります。

家財処分や空き家改修に利用できる補助制度

自治体の支援制度には、主に次のような種類があります。

制度の具体例として、香川県高松市では、2026年度に空き家バンク登録物件の家財道具処分に関する補助制度を案内しています。

補助対象事業費の2分の1、上限10万円で、空き家バンクへの登録や許可業者による処分などの条件があります。

また、長野県長野市では、空き家バンク登録物件の所有者などを対象とする家財道具処分等の補助制度が設けられています。

2026年度の案内では、対象経費の10万円以内の部分は全額、10万円を超える部分は4分の3以内を補助し、限度額は市街化区域で15万円、それ以外の区域で30万円とされています。

このように、自治体によって補助率や限度額が大きく異なります。

参考：

• 高松市「空き家家財道具処分補助事業」
• 長野市「移住者空き家改修等補助金」

補助金の申請条件と公式サイトで確認したいこと

補助金を利用する場合は、次の項目を確認しましょう。

• 空き家バンクへの登録が必要か
• 売主と買主のどちらが補助対象者か
• 売買契約の前後どちらで申請するか
• 指定・許可事業者への依頼が必要か
• 申請前の契約や作業が認められるか
• 補助対象外となる費用は何か
• 受付期間と予算残額
• 補助金の交付後に必要な条件

特に、補助金の交付決定前に処分作業を始めると、補助対象にならない制度があります。

そのため、片付け業者との契約や作業開始のタイミングには注意が必要です。

補助制度は年度途中で受付を終了したり、内容が変更されたりする場合があります。申請前には必ず、空き家が所在する自治体の公式サイトで最新の募集状況と条件を確認してください。

空き家をそのまま売る際の契約と残置物の注意点

荷物が残った古家を売却する場合、重要なのは、売主と買主の認識を一致させることです。

売主が不要と考える物でも、買主が引き取りを希望しているとは限りません。

また、残置物の扱いと建物自体の不具合は、別の問題として整理する必要があります。

残置物を残す場合は買主との合意を契約書で明確にする

家財道具を残して引き渡す場合は、残す物品や処分責任などを明確にする必要があります。

確認したい主な内容は次のとおりです。

• 残す家具や家電の種類
• 撤去する物品
• 残置物の所有権の扱い
• 引渡し後の処分責任と費用負担
• 残置物についての合意内容
• 引渡しまでに整理する範囲

必要に応じて、物品の一覧や写真を契約書の別紙などにまとめる方法もあります。

例えば、タンスや食器棚を残すことに合意していても、その中にある衣類や書類まで引き渡す合意になっているとは限りません。

また、遺品や貴重品、重要書類などは、売却前に確認しておく必要があります。

相続人以外の所有物が含まれている場合は、その所有権にも注意しましょう。

雨漏り・設備の不具合と契約不適合責任

古家を現況有姿で売却する場合でも、契約内容と異なる状態で引き渡したときには、契約不適合責任が問題になる場合があります。

例えば、雨漏りや給排水設備の不具合など、売主が把握している問題については、事前に買主へ説明することが重要です。

また、売買契約書で責任の範囲や期間について取り決めることもあります。

ただし、現況有姿という表現を入れれば、売主の責任が自動的になくなるわけではありません。

売主が把握している不具合を隠して取引することは、契約後のトラブルにつながる可能性があります。

建物の状態に不安がある場合は、不動産会社や法律の専門家に相談したうえで契約条件を確認しましょう。

空き家売却の失敗例と事前チェック

荷物付きの古家を売却する場合、契約前の準備不足によって、想定していなかった費用や手続きが生じることがあります。

特に、片付けの開始時期と売却条件の確認は重要です。

補助金の交付決定前に片付けを始めてしまう失敗

空き家の片付けを早く終わらせたい場合でも、補助金の利用を考えているなら、先に制度を確認する必要があります。

補助制度によっては、申請前の作業着手や契約が認められない場合があります。

また、家財道具の処分は、自治体の廃棄物処理ルールに従う必要があります。

家庭から出る不用品を業者に収集・運搬してもらう場合は、市区町村の一般廃棄物収集運搬業の許可または委託など、適切な資格・立場で対応できる事業者か確認しましょう。

古物商許可や産業廃棄物処理業許可だけで、家庭の廃棄物を自由に収集できるわけではありません。

なお、エアコン、テレビ、冷蔵庫、洗濯機などは、家電リサイクル法に基づく適切な処理が必要です。

参考：環境省「無許可の廃棄物回収業者を利用しないでください」

引渡し後のトラブルを防ぐ写真・記録・確認事項

売却前には、次の内容を確認しておきましょう。

• 残置物の一覧を作成する
• 室内や建物の状態を撮影する
• 雨漏りや設備の故障などを記録する
• 境界や接道状況を確認する
• 売却に必要な登記の状況を確認する
• 共有名義の場合は共有者と方針を協議する
• 契約書の残置物に関する条項を確認する

相続した実家の場合は、相続登記が済んでいるかも確認が必要です。

2024年4月1日から相続登記は義務化されており、それ以前に発生した相続も対象になります。該当する場合、原則として2027年3月31日までに申請が必要となるケースがあります。

また、相続後に所有者が住所を変更している場合は、2026年4月に始まった住所等変更登記の義務化にも注意が必要です。

売却することを決めたら、建物の整理だけでなく、名義や登記の手続きも早めに確認しておきましょう。

参考：法務省「相続登記の申請義務化」

空き家をそのまま手放すための相談先と手順

古家を売却する際は、最初から解体や片付けを決める必要はありません。

まずは物件の状態と所有関係を確認し、複数の売却方法を比較することが重要です。

自治体窓口や不動産会社に相談する前に準備するもの

売却相談では、次のような資料があると手続きを進めやすくなります。

• 物件の所在地
• 土地と建物の登記事項証明書
• 固定資産税の課税明細書など
• 建物の築年数や間取りが分かる資料
• 建物と室内の写真
• 残っている家財道具の概要
• 雨漏りや設備不良などの情報
• 希望する売却価格や時期

書類がすべてそろっていなくても、相談できる場合があります。

まずは不動産会社に査定を依頼し、荷物が残る状態での売却可否を確認するとよいでしょう。

そのうえで、家財処分費用や解体費用を見積もり、売却方法を比較します。

全国の空き家情報から売却方法を探す

空き家の売却を検討する場合、まずは次の順番で進める方法があります。

1. 所有する空き家の状態と登記を確認する
2. 不動産会社などへ現況での売却を相談する
3. 仲介と直接買取の条件を比較する
4. 自治体の空き家バンク登録条件を確認する
5. 家財処分の補助制度を調べる
6. 残す荷物と処分する荷物を整理する
7. 売却価格、費用、契約条件を確認する
8. 売買契約と引渡しの手続きを進める

売却を急ぐ場合と、時間をかけて買い手を探す場合では、適切な方法が異なります。

また、現状のまま売ることが難しい物件では、必要な片付けや修繕、解体などを検討する場合もあります。

空き家リストでは、全国47都道府県の空き家バンクや関連情報を紹介しています。所有する空き家の所在地に合わせて、地域の制度や相談先を調べる際の参考にしてください。

まとめ｜荷物が残る古家も、まずは現状で売却できるか確認する

家財道具が残る古家でも、そのまま売却できる場合があります。

ただし、建物を残して売ることと、家具や不用品まで残して引き渡すことは別です。

買主が残置物を引き受けるかどうか、処分費用を誰が負担するかなど、条件を明確にする必要があります。

また、空き家バンク、不動産仲介、直接買取など、売却方法によって特徴や費用が異なります。

家財道具の処分に補助金が利用できる地域もありますが、対象条件や申請時期は自治体ごとに違います。

そのため、片付けや解体を進める前に、まずは現状で査定を受け、利用できる制度を確認するとよいでしょう。

古い家だから売れない、荷物が残っているから売れない、と最初から判断する必要はありません。

必要な手続きと費用を整理し、建物の状態や地域の需要に合った方法を検討することが、空き家売却の第一歩になります。